深度踩盘 | “热”过初夏的泸州旅居名片

泸州文旅地产代表“浩创·金龙云海”踩盘手记

 

　　中世纪的欧洲流行这样一句谚语：“城市的空气使人自由”。这句话之所以成立的背景，是源于欧洲城市复兴引起的手工业与商业发展革命，让人们可以脱离传统农业生产的桎梏，追求更美好的生活。城市，是文明进步与自由的象征。相似的情况在八九十年代的国内也同样上演，[去城里生活]也曾一度是那个年代的主流价值观之一。

　　但在今天，城市里的人们却在酝酿，并加速酝酿着“逃离”。

 

丨意境图

 

　　文旅地产的黄金时代正热烈开启

　　从繁杂的城市回归到自然的生活环境与状态中，追寻更舒适放松的生活氛围，是在享受城市繁荣之后的更高追求，而后疫情时代背景下，对于健康生活的需求也被更进一步放大，全国地产市场都大呼，下一个十年，将是文旅产业的十年，亦将是康养、文旅地产井喷的时代。

　　而在更高的层面来看，随着国家文旅部6194.1亿“大红包”政策的激励以及2021年旅游资产证券化等一系列消息出炉，据不完全统计，2021年，预计有超10家文旅集团将进行IPO，积极筹备上市。某种程度上可以说文旅地产的新一轮黄金时代，已经来临。

 

 

丨意境图

 

　　探访浩创·金龙云海 | 泸州文旅地产标杆之一

　　四川，作为旅游资源最丰富的省份之一，有着先天的优势。

　　泸州，作为成渝双城经济圈枢纽之一，自然旅游目的地亦是未来城市四大战略名片之一。

　　因此这个五一，“踩盘团”特意去了泸州当地的文旅项目“浩创·金龙云海”去仔细而深度地感受了一把。

 

丨云上水乡效果图

 

　　“热”过初夏 |令人振奋的旺盛人气

　　要踩盘一个最具潜力的项目，还是在五一期间，“踩盘团”其实对可能面对的人气是有过想象的，但真的到了现场，还是被超出预期的火热景象深深震撼，作为尚未进入全线运营阶段的文旅地产而言，即使有五一活动的加持，但上客量能到如此程度也着实少见了。

 

丨营销中心实景图

 

丨营销中心实景图

 

丨营销中心实景图

　　“踩盘团”在销售现场跟几组客户简单聊了下：

　　大部分人都是觉得价格便宜，在售的电梯小森墅起步价仅仅23万左右，从临近的赤水、重庆的近似文旅产品来看，才差不多一半价钱，实在是划算。

　　再有就是看中环境和未来规划的，受访客户对自然条件的优势认可度都很高，且对项目的规划形态都很有兴趣，开发商自建上山道路的资金实力也让人对项目未来打造很有信心。

 

丨云上水乡效果图

　　然而打动客户的原因肯定不仅仅这么简单，在项目“深踩”几天后，我们尽量从客观角度对浩创·金龙云海做了一个尽力详细的价值研读：

 

　　01

　　站在时代肩上的文旅大盘

　　文旅地产是一个需要具备长期内驱力的产业，“时机”某种程度上是奠定成功基础的关键之一，从这个角度出发，浩创·金龙云海可以说占据了很好的起手优势：

　　当成渝经济圈规划

　　遇上双百中心城市战略

　　“长江上游航运贸易中心”、“区域医药健康中心”是继国家《成渝城市群发展规划》及《西部陆海新通道》对泸州“成渝城市群第三大区域中心城市”、“四川省出海陆路主通道”两大定位后的进一步补充，这意味着泸州将以肉眼可见的速度从传统认知的“边界城市”跃升为“川渝中心区域城市”，庞大的经济、人口活力注入，亦将同时极大抬升对泸州消费、旅游等第三产业的需求规模，可以说“文旅”的消费需求价值此刻就已经被夯实，浩创·金龙云海在这样的大时代背景下入市，可以说是底气十足。

 

丨成渝经济圈示意图

 

　　当泸州自然文旅名片规划

　　遇上全国第六批森林康养基地

　　在新阶段的泸州城市发展战略规划中，“康养/自然文旅”将是泸州重点打造的四大城市形象与经济名片之一，而就在2020年11月，浩创·金龙云海被列入全国第六批森林康养基地试点单位，某种程度上可以说，浩创·金龙云海作为泸州未来城市形象与价值发展的四大名片之一的重要构成部分，亦获得了时代的良机。

 

丨云上水乡效果图

 

　　02

　　深得自然垂青的文旅大盘

　　自然环境条件是景观类文旅的立身关键，尤其作为自然旅游资源十分丰富的四川，要在竞争激励的文旅市场中脱颖而出，仅达到“平均线”是远远不够的，而这一点上，浩创·金龙云海则有着先天的优势。

　　2800平方公里

　　川黔渝“旅游金三角”核心圈

　　位于泸州的浩创·金龙云海，地处川黔渝旅游“金三角”的核心腹地，其范围内涵盖100余处景区景点，其中国家5A级景区6处、国家4A级以上景区29处、周围还临近多处世界自然遗产，可以说从大区域环境来看，连片的旅游资源本身就有着天然的旅游吸引优势，目的地景区与枢纽型景区的价值都能妥善兼顾。

 

丨浩创·金龙云海区位图

 

丨天台寺实景图

 

丨尧坝古镇实景图

 

　　100平方公里高山平湖颐养大境

　　总体规划约100平方公里的浩创·金龙云海，以约12万亩原生森林与亿万年丹霞地貌的自然条件构筑起扎实而丰富的自然旅居环境，多样的植物生态丰富性不仅构成多重奇美独特的景观资源，更极大丰富了旅游/旅居体验性，而西南少有的高山平湖景观，则将项目从单一的山地旅游拉抬到了更有内涵的湖山旅居层面。可以说仅从大环境而言，浩创·金龙云海仅凭“高山平湖”这一特色也足以站稳脚跟。

 

丨金龙湖实景图

 

丨丹霞地貌实景图

 

　　约1080m海拔高度的旅居舒适性

　　在川黔渝地区而言，这样的海拔高度其实是不算高的，因此“踩盘团”之前也怀疑这样的湖山体验是不是真的够好。然而在现场深度体验几天后，不但疑虑全被打消，甚至还有不少惊喜。

　　以海拔来讲，这样的高度实际上是为项目整体绝大部分区域天然打造了一个温度“舒适区”，即约15℃的年均温，约21℃的夏均温，这样的好处是使得项目相较于海拔过高（失去秋冬旅游/旅居优势）或过低(失去夏季旅游/旅居优势)的项目，浩创·金龙云海实际可供旅游与旅居的月份几乎可以达到6-7个月之久，这样的度假时长条件，可以说无论从康养旅居还是投资运营角度而言，都有着极大的市场空间。

 

丨金龙湖实景图

 

　　约32000个/cm³的负氧离子含量

　　浩创·金龙云海约12万亩原生森林，使项目达到了惊人的约98%森林覆盖率，可以说整个项目本身就是一座巨大的“森林氧舱”，也最终带来了高达约32000个/cm³的负氧离子含量，而据“四川新闻”的报道，号称四川“洗肺天堂”、“养生宝地”的青城山，负氧离子含量也仅约25000-28000个/cm³，可以说如果仅从负氧离子含量来说，这里已经比肩甚至超过“世界自然遗产”级景区的标准。

 

丨原生森林实景图

 

　　03

　　有颜值但也有内涵的文旅大盘

　　作为一个在时机与景观资源上都占据先天优势的文旅项目而言，浩创·金龙云海自然是属于能够让人一眼爱上的对象，但是眼前的“小鲜肉”要成长为长虹的“大明星”，“踩盘团”认为还是必须从长线运营角度考虑更为切实。

　　有温度的全龄段生活社群

　　6700余亩总建面总共将打造五个适宜全龄旅居的主题式组团，集合了生态养生型、度假产业型、养老综合型、医学结合型、中医药膳型、文化养生型六大开发类型，可以说是在湖山之中打造出了一个自然乐园式的小镇群落，既是一个开放的旅游目的地，也是一个具有温度与生命力的自然中的生活社群。在这样的社群中，“人”本身即构成了项目的生命力，也让项目更有持续性。

 

丨浩创·金龙云海实景图（图片来源于川南网）

 

　　有深度的自然颐养生活圈

　　之前说过泸州城市定位两大名片“区域医药健康中心”与“城市自然康养旅游”名片，后者以“全国第六批森林康养基地试点单位”为落地，而前者的核心构成之一则是“西南医科大学”（新闻来源：川观新闻SCOL），而将自然与康养体验相结合的浩创·金龙云海，其康养入驻机构，则正是西南医科大附属中医医院，可以说其康养+医养+颐养的规格已经相当之高，也侧面印证了长远运营潜力与能力的可靠性。

 

丨意境图

 

　　有高度的标杆式运营“引擎”

　　运营特色是文旅项目的生命核心，多样性与独特性都注定了项目未来的市场人气，能否打造优势甚至专有的市场IP，是给予投资与运营的另一重信心。

　　而浩创·金龙云海“跳岛”的打造则在第一期组团规划中就率先给出了相较完美的答案。基于约500亩金龙湖上的约47座岛屿，项目将根据每个岛的情态与环境条件进行针对性主题打造，竭力将每个岛屿都打造成独特的网红式景点，更把传统上仅在沿海旅游多见的“跳岛”玩法引入内陆高山之中。可以说从首期运营IP来讲已经很具吸引力，也让我们对后期规划组团的内容更加期待。

 

丨金龙云海实景图

 

　　有特色的网红级旅居体验

　　作为旅居项目，居住的体验性也尤为重要，浩创·金龙云海悬崖酒店、三千云庐野奢民宿等特色度假酒店的规划根据地势、地貌，以多样的网红建筑形态打造出各式各样的精致生活场景，既满足了回归自然的生活需求，也满足了打卡炫照的社交需求。无论是作为旅游体验，还是业主对亲朋的旅居接待，都称得上有面子又有里子。

 

丨三千云庐木屋实景图

 

丨三千云庐树屋实景图

 

丨帐篷酒店实景图

 

　　踩盘结语

　　面对一个100平方公里的文旅大盘，即使是几天时间的“深踩”，肯定都还不足以完全说清项目的价值，但至少解决了我们之前的疑问：为什么浩创·金龙云海能够如此深受追捧。从不可复制的时机、到得天独厚的自然环境、再到精心规划的产品内容，可以说既有“上天成人之美”的吉运，也有项目勉励深耕的成果。

　　不久之前，“踩盘团”成员还曾跟一些业内人士交流，泸州文旅项目的夏天可能就在三五年之内，现在看来，这个时间或许会更快。再回过头来看浩创·金龙云海，有人说这就是十几年前的峨眉与青城山，四五年前的赤水文旅熟盘。

　　当然，市场的发展谁都无法预判，而且房住不炒。但这个项目用来自住，以现在的价格买进，绝对是个洼地。