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热销门槛总价从200万降至150万,下半年重庆楼市会咋样?

热销门槛总价从200万降至150万,下半年重庆楼市会咋样?

作者:
搜狐焦点重庆站记者 亦木
来源:
搜狐焦点重庆站记者 亦木
2019/05/30
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【摘要】:
热销门槛总价从200万降至150万,下半年重庆楼市会咋样?

  细心的业内人士分观察到,重庆楼市春节前后呈现出冰火两重天:总价超过200万元产品,人气明显下降了很多,但总价在200万以下的产品,却人气十足。不过,到了4、5月,这样的格局,似乎再次出现微妙变化:热销门槛已从200万降至150万,也就是说,总价低于150万元的楼市产品,仍很热销,但超过150万的产品销售难度明显增大很多。

  

 

  (图片来源于互联网)

  为何会出现这样的变化?市场未来到底会怎么走?地价走高会对购房者心理产生什么样的预期?对此,搜狐焦点重庆站记者采访多位业内专业人士。

  市场出现两极分化 低总价产品明显好卖

  先来分析一下前期楼市供求状况。重庆市统计局的数据显示,今年头4个月,重庆房地产开发投资达到1236.6亿元,同比增长12.5%。

  1-4月,重庆的商品房销售面积达到1934.53万平米,同比下降7.2%。其中,住宅销售面积下降4.6%。

  出现同比下降的原因很明显,那就是去年市场销售的异常火爆。

  去年下半年至今年春节前楼市有所下调,从今年3月中下旬开始,重庆楼市开始呈现走暖态势。有数据显示,近2个月期间商品房供应369.7万方,成交529.14万方。最近,商品房供应有所上升,其中上周新增供应90.91万方;环比上涨212%。

  

 

  (图片来源于互联网)

  在楼市住宅销售中,存在着两极分化现象。一些热点板块的低总价、低单价产品受到购房者热追,有的项目开盘便成为“日光盘”。如保利观塘、龙湖璧山项目等。

  然而,市场上也存在着一定的阻力。有房企人士反映,在经历了两年多楼市相对火爆行情之后,购房者购买力仍需要积蓄。目前,总价200万已成为一道坎,150万总价以下相对更受欢迎。

  购房者选房一是看总价,大户型往往总价过高。面积在100平米以上、总价在150万以上,抗性逐渐增大。比如位于中央公园的一大平层楼盘,套内180多平方米,套内单价约1.5万元,推盘去化率仅21%。

  还有,地段偏远区域房价涨得过快,购房者也有一定抗性。比如巴南的某高层,套内约78平方米,尽管总价只有总价100万左右,推盘去化率却只有35%。

  有业内人士分析,随着政府推地容积率的限制,大量出让土地容积率在1.5左右,使得开发商致力于开发改需为主的高端产品。这样,高端大户产品与消费者150万低总价需求的矛盾将越来越突出。在楼市火热的时候,大平层、别墅、洋房等高端产品尚能顺风顺水,一旦楼市下行,大户型、高总价的日子肯定会很难过。

  量价相对平稳 补仓式置业后会不会有空档期?

  热销产品总价门槛走低,有市场资深人士分析,可能是过去两年,重庆楼市改善型需求的大量释放所至。这两年过程中,很多主城购房者,事实上已完成了改善型住房的置业需求。今年春节后的一波小阳春,更多是从区县前往主城的“补仓”式置业。但这一波补仓式置业之后,会不会迎来短暂的置业空档期?

  

 

  (图片来源于互联网)

  重庆房地产业界资深人士张鑫认为,“目前的市场不是很悲观,但也并非很乐观,只是处于平稳发展期。”他说,实际上房价从去年下半年至今没有太大增幅,房企在稳扎稳打。

  只是相对于去年,楼市没那么热,来电来访明显没有前期那么火爆了。因为前两年的楼市消化了大量客户,目前的产品更挑客户。他认为“从全市成交量来看,每周60万方的成交备案,也算是相当不错的数字。”因此说,市场并未出现消极形势。

  他指出,对于消费者而言,住宅总价超过150万确实比较吃力,然而在一些热点板块,总价在150万以下的能买到就非常不错了。

  以上周为例,有7、8个项目开盘,其中5个售罄。保利观塘有2000人办卡抢购200多套房子;龙湖璧山项目开盘也十分火爆,推出的400套房源售罄。

  重庆优地美机构董事长沈光明则认为,目前市场走势较好。他回顾道,从去年10月到今年2、3月,楼市有些往下掉。原因是前期房价不断攀升、推盘面积也较大,加上整个市场供应量相对减少,造成市场下行。

  这几个月市场开始有所回升,成交量以及价格都有好的表现。主要原因在于,一是开发商普遍更为务实,价格普遍没有上调,有的还给予较大优惠。产品供应量开始大幅上升,在产品结构上,不像前期那样大平层当道,更多刚需产品开始打主力,一些相对好的区域的好产品受到购房者热捧。

  地价影响购房者预期 房价稳中有增或是常态

  沈光明同时认为,从另一方面来看,与消费者的心理预期有关。从3月中旬以来,政府在土地市场密集推出地块,很多区域楼面地价创下新纪录,其中连大渡口楼面地价都被炒至1万多,而在昨天,九龙坡滩子口一块地,已拍到13549元。地价的走高,无形中也会影响购房者心理预期。

  随着土地市场不断兴旺,住宅市场供应量不断增加,重庆房地产后市会否出现较大波动?现在是否是出手买房的时机?

  张鑫分析,目前市场新开工量、住宅供应量在明显上升。2017-2018年拿地项目在不断入市,由于去年土地市场供应量不大,大量供地是面积较小地块,是短平快项目。开发商必须加速周转,快速动工、施工、销售,必须加速周转,才能保证利润。很多企业在赶工程进度,想尽办法拿预售。

  另一方面,从市场产品成交结构来看,刚需产品成交比重在减少。其原因在于,大量刚需在2016年底以来被大量消化,新的购买仍在蓄积。

  由于土地市场价格在不断攀升,开发企业面临高地价、高成本,要实现高售价,就必须提升产品档次和产品溢价力。

  张鑫认为,“今年下半年楼市将以稳为核心,下行会很难,不排除在稳的过程中会有一小幅增长。”

  

 

  (图片来源于互联网)

  对重庆而言,市场不会下行,因为存在着大量市场需求,其中区县客户在主城购房一直占据着相当大的比例,这部分客户表现较为突出。

  沈光明认为,“近期楼市向好,主要源于消费者的楼市信心以及对未来的预期看好。”

  他说,看待后市趋势,主要看几个导向,一是要看政府导向,二是要看成本导向。政府密集推出土地,地价坚挺,明显表明开发成本正在上升,证明了楼市未来的空间。“重庆房地产后市下行不太可能,预计房价还是会继续往上走。”